रियल एस्टेट-मंदी की मार

करीब साल भर से मीडियाकर्मी जेम्स जोसफ घर की तलाश में थे. अब तक वे अपने एक बेडरूम वाले फ्लैट में थे, जो चार लोगों के उनके परिवार के लिए छोटा पड़ रहा था. इसलिए वे नवी मुंबई में दो बेडरूम का फ्लैट खरीदना चाहते थे. उन्होंने अपने फ्लैट को बेच दिया और खारघर के आवासीय टावरों में एक अपार्टमेंट के लिए लगभग मन बना लिया था. 1,000 वर्ग फुट के फ्लैट की कीमत 1.3 करोड़ रु. से शुरू होती थी. वे फ्लैट खरीदने ही वाले थे कि मंदी का असर दिखने लगा. उनकी कंपनी ने कर्मचारियों की वेतन वृद्घि पर रोक लगा दी.

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वे कहते हैं, ''जब नौकरी पर ही अनिश्चितता के बादल छा गए हों, तो 50,000 रु. से अधिक की मासिक किस्तों का कर्ज लेने का कोई मतलब नहीं है.'' जोसफ अब दो बेडरूम वाले किराए के फ्लैट में जाने की योजना बना रहे हैं. उनके दो बच्चे शहर के स्कूलों में पढ़ रहे हैं, तो, क्या वे भविष्य में मुंबई में फ्लैट खरीद पाएंगे? जोसफ कहते हैं, ''घर खरीदकर अपने लिए परेशानी क्यों मोल लेना? मैं अपने पैसे को ऐसी योजना में निवेश करूंगा, जिसमें बच्चों के कॉलेज में पहुंचने तक अच्छा रिटर्न मिले.'' ऐसा सोचने वाले वे अकेले शख्स नहीं है. मुंबई में कई संभावित खरीदार ऐसा ही सोच रहे हैं. रोजगार की बढ़ती अनिश्चितता के मद्देनजर घर खरीदने की योजनाएं टाल रहे हैं.

नीति आयोग के फरवरी के अनुमान के अनुसार, 8.3 लाख करोड़ रु. अनुमानित कारोबार वाला देश का रियल एस्टेट सेक्टर दशक की सबसे बड़ी मंदी की चपेट में है. जुलाई में प्रकाशित रियल्टी कंसल्टेंट नाइट फ्रैंक इंडिया की रिपोर्ट के मुताबिक, आठ प्रमुख शहरों—मुंबई, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर), बेंगलूरू, चेन्नै, हैदराबाद, अहमदाबाद, पुणे और कोलकाता में अनबिके घरों की संख्या 2019 की पहली छमाही में 4,50,263 है. हालांकि 2019 की पहली छमाही में इन शहरों में नए लॉन्च 21 प्रतिशत तक बढ़ गए थे (2018 में समान अवधि की तुलना में) इसी अवधि में बिक्री केवल 4 प्रतिशत बढ़ी.

2019 की पहली छमाही में मुंबई महानगरीय क्षेत्र में सबसे ज्यादा अनबिके फ्लैट थे और यह संख्या 1,36,525 थी. 1,30,000 अनबिके फ्लैट के साथ एनसीआर दूसरे स्थान पर है, जबकि बेंगलुरू 85,387 अनबिके फ्लैट के साथ तीसरे स्थान पर है.

एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के चेयरमैन अनुज पुरी कहते हैं, ''मध्यम अवधि के लिए तो भारत की आवासीय अचल संपत्ति का सुनहरा दौर अब गुजर चुका है.''

उनका कहना है, निवेश या रहने के लिए दोनों तरह के घर खरीदार निराश हैं. वे बताते हैं, ''2013 से 2019 के बीच सबसे अधिक बिक्री 2014 में 3,50,000 घरों की थी, लेकिन नोटबंदी के तुरंत बाद 2017 में यह घटकर 2,10,000 घरों पर आ गई.

रिहाइश के लिए घर खरीदने वाले बाजार अनुकूल होने की प्रतीक्षा में बैठे रहे जबकि निवेश के लिए घर खरीदने वालों ने पूरी तरह हाथ खींच लिया.'' वैसे, 2018 में कुछ समय के लिए बिक्री बढऩे के कुछ संकेत दिखने लगे थे, पर वर्तमान रुझानों से संकेत मिलता है कि बिक्री में तेजी का दौर लौटने की जल्द कोई संभावना नहीं है.

हालांकि, आवासीय रियल एस्टेट बाजार की तुलना में, वाणिज्यिक रियल एस्टेट ने अच्छी वृद्धि दिखाई है, जिसका हिस्सा प्रॉपर्टी बाजार में कुल 12 से 15 प्रतिशत मात्र ही है. पहली छमाही में ऑफिस स्पेस की बिक्री में 11 प्रतिशत की वृद्धि दिखी है. वजह: कॉर्पोरेट ऑफिस के लिए मजबूत मांग है.

मंदी के कारणों की पहचान करना मुश्किल नहीं है. मंदी के कारण नौकरियां लगातार घट रही हैं, वेतन में कोई वृद्धि नहीं हो रही और प्रॉपर्टी की कीमतें आसमान पर हैं, घरों की मांग में गिरावट आना लाजिमी है. जनवरी में, वल्र्ड इकोनॉमिक फोरम के दौरान इंडिया टुडे से बातचीत में आरबीआइ के पूर्व गवर्नर रघुराम राजन ने बताया कि रियल एस्टेट उद्योग वास्तव में ऊंची कीमतों के कारण त्रस्त है. उन्होंने कहा, ''रियल एस्टेट उद्योग में कीमतें बहुत अधिक थीं. लिहाजा, मांग नहीं बढ़ रही थी. डेवेलपर्स कीमतों में कटौती करने को राजी नहीं थे क्योंकि वे कुछ अपार्टमेंट पहले ऊंची कीमतों पर बेच चुके थे.'

गैर-बैंकिंग वित्तीय कंपनियों (एनबीएफसी) में संकट के परिणामस्वरूप, रियल एस्टेट बाजार भी उधार की कमी का सामना कर रहा है जो घर के खरीदारों और डेवेलपरों, दोनों के लिए धन का एक प्रमुख स्रोत है. काले धन, विशेष रूप से रियल एस्टेट में काले धन, पर अंकुश लगाने के लिए नोटबंदी लागू की गई, जिससे इस क्षेत्र में निवेश प्रभावित हुआ है. न्यायिक सक्रियता ने भी इसे अल्पकालिक स्तर पर नुक्सान ही पहुंचाया है.

सुप्रीम कोर्ट के हस्तक्षेप का हालिया मामला आम्रपाली और यूनिटेक का है, जिनकी अधूरी निर्माण परियोजनाओं को पूरा करने के लिए सार्वजनिक क्षेत्र की हाउसिंग फर्म एनबीसीसी को निर्देश दिया गया. लिहाजा, खरीदारों को यकीन नहीं है कि घर जल्द पूरे हो जाएंगे क्योंकि एनबीसीसी नकदी की तंगी से जूझ रही है.

क्यों छाई है यह मंदी

मुंबई स्थित टाटा रियल्टी ऐंड इन्फ्रास्ट्रक्चर के एमडी और सीईओ संजय दत्त मंदी के कई कारक बताते हैं. वे कहते हैं, ''एक प्रमुख मुद्दा अतिरिक्त तेजी का है, जिससे अत्यधिक घरों का निर्माण हुआ और यह भी तथ्य है कि ये ज्यादातर नए घर रिहाइशी खरीदारों के लिए उपयुक्त ही नहीं थे. अन्य समस्याएं कीमतों को वाजिब करने और घर तैयार करने में डेवेलपरों की ओर से हुई देरी है जिससे खरीदारों का भरोसा डगमगाया है.'' यह क्षेत्र पूंजी की उच्च लागत के कारण पहले से ही नकदी का संकट झेल रहा था. उसी दौरान आए दो नए कानून रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा) और माल व सेवा कर (जीएसटी) ने डेवेलपरों के लिए नकदी प्रवाह का संकट और गहरा दिया.

मंदी के कारण आवासीय संपत्ति की कीमतें गिरनी शुरू हो गई हैं, लेकिन वे इस स्तर पर भी नहीं पहुंचीं कि खरीदार घर खरीदने के लिए उत्साह दिखाने लगें. मसलन, 2019 की पहली छमाही में मुंबई और कोलकाता के बाजारों में कीमतों में केवल 1 प्रतिशत की गिरावट आई. 2019 की पहली छमाही के दौरान पुणे में 2 प्रतिशत की गिरावट देखी गई, चेन्नै और अहमदाबाद में कीमतों में कोई कमी नहीं की गई है. इस बीच, केरल में रियल एस्टेट की मांग में भारी गिरावट देखी गई है.

पंजीकृत भारतीय रियल एस्टेट डेवेलपर्स के एक शीर्ष निकाय कन्फेडरेशन ऑफ रियल एस्टेट डेवेलपर एसोसिएशन ऑफ इंडिया (क्रेडाइ) के पूर्व उपाध्यक्ष, और एसआइ प्रॉपर्टी लिमिटेड के एमडी एस.एन. रघुचंद्रन नायर कहते हैं, ''हमें ऐसे वक्त में अस्तित्व बचाए रखने के लिए नई रणनीतियों की आवश्यकता है.'' लखनऊ से भी मांग में भारी गिरावट की खबरें आ रही हैं. शालीमार कॉर्प के संयुक्त प्रबंध निदेशक खालिद मसूद के अनुसार, 40 लाख रु. से 3 करोड़ रु. की लागत वाले घरों की वास्तविक मांग में 50 प्रतिशत की गिरावट आई है.

इसके साथ ही एक और तथ्य है जो स्थिति को और बदतर बनाता है. हालांकि भारतीय रिजर्व बैंक ने हाल ही में अपनी रेपो दर में कटौती की है जो इस वर्ष की शुरुआत के बाद से लगातार चौथी कटौती है और इस बार 35 आधार अंकों (0.35 प्रतिशत) की कटौती हुई. पर बैंक, रेपो रेट के रूप में आरबीआइ से मिली छूट का एक बहुत छोटा हिस्सा ही सस्ते ऋणों के रूप में खुदरा उपभोक्ताओं तक स्थानांतरित कर रहे हैं. इसके अलावा, रियल एस्टेट के संभावित खरीदार, अपना अंतिम निर्णय लेने में वन्न्त ले रहे हैं.

सस्ते घर बनाने वाले बेंगलूरू के एक डेवेलपर वीबीएचसी वैल्यू होक्वस के एमडी और सीईओ राम वाल्से कहते हैं, ''ग्राहकों ने घरों को खरीदने का फैसला आगे के लिए स्थगित कर दिया हैं क्योंकि उन्हें पता है कि कीमतें फिलहाल तो बढऩे वाली नहीं हैं. उन्हें सरकार या दूसरे किसी पक्ष की ओर से कुछ नई योजनाओं की घोषणा का इंतजार भी है.''

हालांकि, देर से ही सही पर सरकार ने मदद के लिए कदम बढ़ाए हैं. 14 सितंबर को वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने देश में कई रुकी हुई सस्ती और मध्यम-आय वाली आवासीय परियोजनाओं को वित्तपोषण प्रदान करने के लिए एक विशेष कोष बनाने की घोषणा की. सरकार ने 10,000 करोड़ रु. का योगदान किया है और भारतीय जीवन बीमा निगम, बैंकों और सॉवरिन फंड से भी इतने योगदान की अपेक्षा की गई है.

वित्त मंत्रालय के इस कदम से करीब 3,50,000 हाउसिंग यूनिट को फायदा होगा. उन वित्तपोषण सस्ती और मध्यम आय वाली परियोजनाओं के लिए भी अंतिम ऋण उपलब्ध कराया जाएगा जो कम से कम 60 प्रतिशत पूर्ण हैं, हालांकि यह उन परियोजनाओं पर लागू नहीं होगा जो राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण (एनसीएलटी) के तहत वियोजन (रिजॉल्यूशन) प्रक्रियाओं से गुजर रही हैं.

दत्त कहते हैं, ''इससे ग्राहकों को राहत मिलेगी और इस क्षेत्र में विश्वास बहाल करने में मदद मिलेगी.'' वे कहते हैं कि इस क्षेत्र को 3 लाख करोड़ रुपए से अधिक की धनराशि की आवश्यकता है और सरकार का यह कोष उस दिशा में पहला कदम है. किफायती आवास के लिए बाहरी वाणिज्यिक उधार के माध्यम से धन जुटाने के मानदंडों में ढील दी जाएगी और सरकारी कर्मचारियों को कम ब्याज दरों पर घर बनाने के लिए अग्रिम मिलेगा.

हालांकि, क्रेडाइ के राष्ट्रीय अध्यक्ष, जैकब शाह का कहना है कि इसका सीमित प्रभाव होगा क्योंकि इस फंड के लाभ से उन परियोजनाओं को बाहर रखा गया है जो दिवालिया कार्रवाई का सामना कर रही हैं या एनपीए बन गई हैं. वे कहते हैं, ''पिछले महीने, हमने वित्त मंत्री से मुलाकात की और मांग बढ़ाने के लिए कई कदम उठाने का अनुरोध किया. पर उन पर कुछ फैसला नहीं हुआ है.''

वित्त मंत्री ने 23 अगस्त को बाजार की धारणा में सुधार, मांग को बढ़ावा देने और ऋण प्रवाह में सुधार के लिए एक पैकेज की घोषणा की थी. इस पैकेज में घरेलू और विदेशी निवेशकों के लिए पूंजीगत लाभ पर अधिभार को वापस लेने के साथ-साथ वित्तीय प्रणाली को मजबूत करने के लिए सरकारी बैंकों में 70,000 करोड़ रु. की पूंजी डालना और रेपो दरों में कटौती का फायदा जनता तक पहुंचाने के लिए आरबीआइ की रेपो दरों को खुदरा ऋण दरों के साथ जोडऩे जैसे प्रयास भी शामिल थे. लेकिन रियल एस्टेट सेक्टर को पुनर्जीवित करने में ये उपाय कितने सहायक होंगे?

आगे की राह

कोई फौरी समाधान नहीं हैं, लेकिन उद्योग के बड़े खिलाड़ी रियल एस्टेट सेक्टर में जान डालने से जुड़े कुछ आवश्यक हस्तक्षेप सुझाते हैं:

अर्थव्यवस्था में जान फूंकें: विशेषज्ञों का कहना है कि मांग में कमी का प्राथमिक कारण कुल मिलाकर खपत में गिरावट है. मंदी के संकेत कई व्यापक आर्थिक मानकों में दिखाई दे रहे हैं—2019-20 की पहली तिमाही में देश की जीडीपी वृद्धि दर 5 प्रतिशत के साथ छह साल के निचले स्तर पर पहुंच गई. एक साल पहले यह 8 प्रतिशत थी. विशेषज्ञों का कहना है कि देश एक लंबी मंदी के दौर में प्रवेश कर चुका है.

नाइट फ्रैंक इंडिया के कार्यकारी निदेशक गुलाम जिया कहते हैं, ''सवाल यह है—आपको खरीदार कहां मिलेंगे? यहां तक कि आइटी क्षेत्र में, वैश्विक मंदी के कारण कुछ चिंताजनक संकेत हैं.'' अर्थव्यवस्था के अधिकांश हिस्सों में छंटनी और वेतन में बढ़ोतरी बंद हो जाना आम बात हो गई है. ऑटोमोबाइल क्षेत्र में 300 से अधिक डीलरशिप बंद हो गए हैं और निर्माताओं ने अपनी इन्वेंट्री को बढ़ाने से बचने के लिए कारखानों में काम में कटौती शुरू कर दी है.

जब लोग अपनी नौकरी को लेकर इतने अनिश्चित हो जाते हैं, तो नए घर या कार जैसी चीजें खरीदने की प्रवृत्ति में तेजी से गिरावट आती है. पिछले पांच वर्षों में स्थिति और खराब हो गई है. 2018 में हालांकि घरों की बिक्री में थोड़ी वृद्धि हुई थी. ऐसा विशेष रूप से कम लागत वाले आवास में हुआ क्योंकि प्रधानमंत्री आवास योजना के तहत 31 मार्च, 2022 तक दो करोड़ किफायती घरों के निर्माण का लक्ष्य रखा गया है और इसकी बिक्री को बढ़ावा देने के लिए कुछ कर छूट भी दी हुई है लेकिन यह गति जल्द ही लडख़ड़ा गई.

विशेषज्ञों का विचार है कि किसी भी बाजार में मजबूती लौटने में आर्थिक गतिविधियों में वृद्धि की मुख्य भूमिका होती है. जिया कहते हैं, ''रियल एस्टेट एक माध्यमिक उद्योग है जो उन उपभोक्ताओं से तैयार होता है जो अपने प्राथमिक उद्योगों में अच्छा कर रहे हैं. हम कृत्रिम साधनों के जरिए अचल संपत्ति को पुनर्जीवित नहीं कर सकते हैं.'' कुछ लोगों का तर्क है कि सरकार बुनियादी ढांचे में बड़े निवेश के अपने वादे पर चले तो इससे सेक्टर को बढ़ावा मिलेगा. दत्त का यह भी कहना है कि अर्थव्यवस्था में 8 प्रतिशत और उससे अधिक की आर्थिक वृद्धि से ही रियल एस्टेट क्षेत्र को वास्तविक बढ़ावा मिल सकता है क्योंकि इससे नौकरियों की स्थिति सुधारेगी और परिणामस्वरूप आवास की मांग को बढ़ावा मिलेगा.

कर्ज का प्रवाह आसान बनाएं: परेशानी का एक और प्रमुख कारक खरीदारों और डेवेलपरों को कर्ज मुहैया कराने वाले एनबीएफसी क्षेत्र के साथ चल रही दिक्कतें भी हैं. पिछले साल जुलाई में, एक प्रमुख एनबीएफसी कंपनी आइएलऐंडएफसी अपने अल्पकालिक ऋण और बॉन्ड पर ब्याज के भुगतान में चूक करने लगी. इसके बाद दीवान हाउसिंग फाइनेंस के साथ भी ऐसी ही दिक्कतें शुरू हुईं. इसके कारण एनबीएफसी क्षेत्र की फंडिंग के प्रमुख आपूर्तिकर्ता म्युचुअल फंड्स ने इस क्षेत्र में अपना हिस्सा घटा लिया. जुलाई 2018 में म्युचुअल फंड से इस क्षेत्र को जहां 2.66 लाख करोड़ रु. मिले थे, वह जून 2019 में घटकर 2.02 लाख करोड़ रह गया.

प्रॉपर्टी डेवेलपरों को मिलने वाले ऋणों में एनबीएफसी (और अन्य हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों) का अंशदान 60 प्रतिशत तक है लेकिन इसके सामने आई पैसे की किल्लत के परिणामस्वरूप रियल एस्टेट में भी कर्ज की एक बड़ी समस्या खड़ी हुई जिससे उसकी कर्ज की लागत ऊंची हो गई. आरबीआइ ने आवास ऋणों के लिए कठोर मानदंड निर्धारित किए, जो नीम पर करेला चढऩे जैसा था. संकट और बढ़ गया. हाल के समय में, लोन-टू-वैल्यु (किसी दिए गए मूल्य की संपत्ति के लिए मंजूर अधिकतम ऋण का अनुपात)—को 70 प्रतिशत तक सीमित कर दिया गया है. पुरी कहते हैं कि अगर इसे सरल शब्दों में कहें तो अब संपत्ति के खरीदारों को घर की लागत का 30 फीसदी अपनी तरफ से लगाना होगा.

धोखाधड़ी को रोकने के लिए बनाए गए नियमों ने इस क्षेत्र से कर्ज को और निचोड़ लिया और स्थिति को खराब कर दिया है. मसलन, एक शीर्ष सरकारी संस्थान नेशनल हाउसिंग बैंक (एनएचबी) ने हाल ही में हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों (एचएफसी) को निर्देश दिया है कि वे बिल्डरों द्वारा दी जाने वाली ब्याज इमदाद योजनाओं के लिए लोन न दें. ये ऐसी योजनाएं हैं जिसमें बिल्डर एक निश्चित अवधि के लिए घरों की खरीद के लिए लोन लेने वाले खरीदारों की मासिक किस्तों (ईएमआइ) के कुछ प्रतिशत का भुगतान खुद करते हैं. नोएडा स्थित गौर समूह के एमडी मनोज गौड़ बताते हैं, ''रियल एस्टेट सेक्टर पहले से ही कई वजहों से परेशान है.

ऐसी स्थिति में, कर्ज इमदाद योजनाओं को बंद करना निश्चित रूप से निराशाजनक है. कुछ लोगों की गलती के कारण सभी डेवेलपरों को दंडित करना सही नहीं है. बेहतर होता कि गलत करने वालों के साथ सख्ती की जाती.'' हालांकि, डीएलएफ के सीईओ राजीव तलवार को लगता है कि एनएचबी का निर्णय स्वागतयोग्य है, क्योंकि यह बड़े आंकड़ों को रेरा दिशानिर्देशों के साथ जोडऩे की कोशिश कर रहा है. वे कहते हैं, ''एनबीएफसी और एचएफसी ने रियल एस्टेट फर्मों को उन घरों के लिए भी कर्ज दिया जहां कोई निर्माण कार्य हो ही नहीं रहा था. इसी कारण एनबीएफसी और एचएफसी की संपत्ति खराब हुई है. घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए कर्ज मुहैया करने से पहले निर्माण की प्रगति की उचित पड़ताल होनी चाहिए.''

हालांकि, नोएडा स्थित एक अन्य डेवेलपर, गुलशन होम्स के निदेशक दीपक कपूर का कहना है कि ऐसे कदम नुक्सान ही ज्यादा करते हैं. वे 12 फरवरी, 2018 को आरबीआइ द्वारा जारी एक परिपत्र का हवाला देते हैं, जिसमें बड़े कॉर्पोरेट्स के वन-डे डिफॉल्ट को पहचानने के लिए नियम निर्धारित किए गए थे और उसके एक उपाय के रूप में दिवाला कार्रवाई शुरू करने के लिए कहा गया था. कपूर परियोजना के पुनर्वित्त पर प्रतिबंध लगाने जैसे कदमों को चेतावनी की घंटी मानते हैं.

वे बताते हैं, ''मान लीजिए कि 100 करोड़ रु. के मूल्य वाला एक प्रोजेक्ट शुरू करने वाले एक बिल्डर को लगता है कि वह संपत्तियों की बिक्री से 40 करोड़ रु. (एडवांस के रूप में) ले सकेगा और इसलिए वह 60 करोड़ रु. का ऋण ले लेता है. अगर, बाजार में मंदी के कारण वह केवल 30 करोड़ रु. ही जुटा पाया और बिल्डर को 10 करोड़ रु. के अतिरिक्त ऋण की आवश्यकता है, तो बैंक को 60 करोड़ रुपए के पिछले ऋण को एनपीए के रूप में वर्गीकृत करना होगा. इस प्रकार, महज 10 करोड़ रु. की कमी से 100 करोड़ रु. का प्रोजेक्ट खराब हो जाएगा.''

बैंकों के पुनर्पूंजीकरण के सरकार के कदम से कुछ हद तक मदद मिलेगी. मुंबई स्थित एक प्रमुख डेवेलपर हीरानंदानी ग्रुप के सह-संस्थापक और प्रबंध निदेशक निरंजन हीरानंदानी कहते हैं, ''70,000 करोड़ रु. के साथ सार्वजनिक क्षेत्र के बैंकों के पुनर्पूंजीकरण से एनबीएफसी से मिलने वाले फंड में जो कमी आ गई थी, उसे फिर से खोला जाए. इससे घरों की मांग को बढ़ावा मिलेगा और नए ऋणों में तेजी आएगी. सरकार ने यह कदम मांग को तेज करने और बैंक क्रेडिट को आसान बनाने के इरादे से उठाया है, जो उद्योग को कुछ राहत जरूर देगा.''

कर में कमी: कई लोगों का तर्क है कि सरकार को करों को कम करना चाहिए—मसलन, रेडी-टू-मूव अपार्टमेंट पर कर लगाना अनुचित है. हालांकि जीएसटी ने कराधान को सरल बना दिया है, लेकिन इससे अचल संपत्ति की लागत कम नहीं हुई है. निर्माणाधीन घरों में मध्य श्रेणी की संपत्तियों के लिए 5 प्रतिशत जीएसटी और किफायती घरों के लिए 1 प्रतिशत जीएसटी तय किया गया है. हालांकि, इसमें इनपुट क्रेडिट लाभ शामिल नहीं हैं, जिससे खरीद की समग्र लागत कम हो जाती है. क्रेडाइ भोपाल के अध्यक्ष नितिन अग्रवाल का कहना है कि कर ढांचे में लगातार बदलाव, विशेषकर जीएसटी और सेवा कर में लगातार बदलाव, ने भी काफी नुक्सान किया है. इनके अलावा, निर्माणाधीन घरों पर 5-7 प्रतिशत पंजीकरण शुल्क और स्टांप शुल्क लग जाता है. एनारॉक का कहना है कि यह कीमतों में दी गई रियायत को प्रभावी रूप से खत्म कर देता है. प्रतिस्पर्धी कीमतों के कारण पहले निर्माणाधीन घर लोगों की पहली पसंद हुआ करते थे लेकिन खरीदार अब ऐसे प्रोजेक्ट से बचते हैं.

रेरा को एक समान बनाया जाए: रियल एस्टेट क्षेत्र पारंपरिक रूप से इसकी असंगठित प्रकृति, परियोजना को पूरा करने में डेवेलपरों की बेवजह की देरी और बेईमान डेवेलपरों के खरीदारों के पैसे का दुरुपयोग करने या प्रोजेक्ट की योजनाओं में फेरबदल करने के लिए ही जाना जाता रहा है जिससे खरीदारों को झटका लगता है. अचल संपत्ति बाजार बड़े पैमाने पर नकदी में भुगतान के लिए भी कुख्यात है और इस तरह संपत्ति के रूप में 'काले धन' को ठिकाने लगाया जाता रहा है. इसने सेक्टर को अपारदर्शी बना दिया है और बड़ी संख्या में ऐसे निवेशकों को आकर्षित किया है जिन्होंने इस बाजार में एक तरह का जुआ खेला है—अपने धन को अचल संपत्ति में लगाना और अच्छा मौका देखकर उसे ऊंचे दाम पर बेचकर निकल जाना.

इसने न केवल अचल संपत्ति की कीमतें बहुत अधिक अनुचित स्तर तक पहुंच गईं और मध्य वर्ग की पहुंच से बाहर हो गईं, बल्कि डेवेलपरों ने ग्राहकों की संतुष्टि के बुनियादी सिद्धांतों की भी धड़ल्ले से अनदेखी की, जिसके कारण लगातार कानूनी विवाद खड़े होते रहे. रेरा से इन सभी समस्याओं के हल की उम्मीद थी कि इससे एक तरह के सट्टे के रूप में अचल संपत्ति बाजार में कुछ समय के लिए निवेश करके कीमतों को आसमान तक पहुंचाकर बाहर निकल जाने वाले खिलाडिय़ों का खेल बंद होगा. प्रोजेक्ट डिलिवरी को तय करने और खरीदारों का पैसा सुरक्षित रखने के लिए डेवेलपरों को खरीदारों से मिले अग्रिम भुगतान का 70 प्रतिशत एस्क्रो खाते में डालने जैसे रेरा के कुछ नियम खरीदारों के लिहाज से अनुकूल थे. लेकिन इस नियम को पूरे देश में समान रूप से लागू नहीं किया गया है. मई 2019 तक, केवल 19 राज्यों ने पंजीकृत रियल एस्टेट परियोजनाओं का विवरण प्रदान करने के लिए समर्पित ऑनलाइन पोर्टल के साथ, रेरा को दस्तावेजी रूप में सही भावना के साथ लागू किया था.

हालांकि कुछ लोगों का कहना है कि यह सेक्टर मंदी के दौर से गुजर रहा था इसलिए रेरा के प्रावधानों को कुछ समय के लिए टाला जा सकता था. उनका यह भी मानना है कि ढांचागत परिवर्तन अल्पावधि में अनिश्चितता लाते हैं. दत्त कहते हैं, ''रेरा लागू करने का समय शायद सही नहीं था. देश में जिन चीजों को बदलने में 70 साल लग गए हैं, उन्हें एक महीने में ठीक नहीं किया जा सकता.''

जिया इससे सहमत नहीं हैं. वे कहते हैं, ''रेरा उन्हीं सारी चीजों को मुहैया कराने को कहता है जिसका डेवेलपर ने वादा किया है. डेवेलपर अपना वादा पूरा नहीं कर पा रहे तो यह उनकी कमी है और जाहिर है कि वे परेशानी में आएंगे ही.'' वे इस बात की ओर भी इशारा करते हैं कि रेरा तो केवल दो साल पहले लागू हुआ है, बाजार में मंदी तो पांच साल पुरानी है. उनका तर्क है कि जब बाजार मौलिक सुधार के दौर से गुजर रहा था, रेरा जैसे बड़ा बदलाव लागू करने का सही समय था.

शीघ्र मंजूरी: इस उद्योग के खिलाडिय़ों की परियोजनाओं के लिए सिंगल विंडो क्लियरेंस (एकल खिड़की मंजूरी) सिस्टम की मांग लंबे समय से लंबित है. मंजूरी में देरी से लागत बढ़ जाती है, जो अंतत: खरीदारों पर लादी जाती है. विशेषज्ञों का कहना है कि तेज अनुमोदन प्रक्रिया होनी चाहिए जिसमें दस्तावेजी कामों को कम से कम रखा जाए. इससे उद्योग को और अंतत:, खरीदारों को लाभ होगा. वे यह भी कहते हैं कि एकल खिड़की मंजूरी प्रणाली न केवल इस उद्योग के परिचालन से जुड़े मुद्दों को हल करेगी बल्कि रियल एस्टेट की उत्पादकता में भी सुधार होगा.

कारोबारी सहूलत बढ़ाएं: कई लोगों की राय है कि सरकार को रियल एस्टेट क्षेत्र में व्यापार करने में आसानी और लागत में सुधार करने की आवश्यकता है. दत्त कहते हैं, ''भारत में पूंजी की लागत विकसित राष्ट्र की तुलना में बहुत अधिक है, जो एक समस्या है. यह उस व्यवसाय की लाभप्रदता को प्रभावित करता है जहां मार्जिन 10 से 15 प्रतिशत के दायरे में है.'' वे कहते हैं कि सरकार को अचल संपत्ति में अधिक निवेश को आकर्षित करने के लिए, बुनियादी ढांचे से जुड़ी अनुमोदन प्रक्रिया में तेजी लानी चाहिए. कुछ अन्य लोगों का भी मत है कि सरकार को निवेश आकर्षित करने के लिए अनुमोदन प्रक्रिया को आसान बनाने की जरूरत है.

जैसा कि अग्रवाल कहते हैं, ''किसी प्रोजेक्ट को शुरू करने के लिए 20 से अधिक अनुमतियां लेनी पड़ती हैं, जिसे पूरा होने में छह महीने से एक वर्ष के बीच समय लग जाता है. सरकार सिंगल-विंडो सिस्टम लागू करती है, तो यह अवधि कम हो सकती है.'' पटना के सूर्या नेस्टबिल्ड के एमडी मणिकांत भी यही कहते हैं. मध्य प्रदेश सरकार द्वारा इस क्षेत्र को बढ़ावा देने के लिए लैंड सर्कल दरों को 20 प्रतिशत तक कम करने के प्रस्ताव पर अग्रवाल का कहना है कि इससे मदद तो मिलेगी, लेकिन तभी जब आम लोगों को इसकी जानकारी हो.

लागत कम करें: अग्रवाल का कहना है कि लागत को कम करने की व्यापक आर्थिक प्रोत्साहन योजना से रियल एस्टेट को फायदा होगा. वे सीमेंट जैसे प्रमुख सामग्री पर करों को कम करने जैसे फौरी कदम का सुझाव भी देते हैं जिस पर वर्तमान में 28 प्रतिशत का जीएसटी लगाया जाता है. उद्योग के प्रमुख खिलाड़ी इसी तरह कई अन्य सामग्रियों पर जीएसटी को घटाकर 18 फीसदी करने का तर्क दे रहे हैं, जिससे निर्माण की लागत में कमी आएगी. (साथ ही सीमेंट की कीमतों के बेहतर नियमन की भी मांग हो रही है.

जब निर्माण कार्य शिखर पर था तब सीमेंट कंपनियों ने कथित रूप से कीमतों में 100 रु. प्रति बोरी तक की वृद्धि कर दी थी. डेवेलपरों का कहना है कि सीमेंट कंपनियां मनमाने तरीके से मूल्य वृद्धि करती हैं.) अग्रवाल यह भी कहते हैं कि कुछ राज्य सरकारों ने फीस में बड़े पैमाने पर बढ़ोतरी की है. वे कहते हैं, ''पहले, बिल्डरों को 10 हेक्टेयर भूमि पर परियोजनाओं के लिए जमा शुल्क के रूप में 50,000 रु. का भुगतान करना होता था. इस शुल्क को नगर निकायों द्वारा लिए जाने वाले शुल्क की तरह बढ़ाकर 25 लाख रु. तक कर दिया गया है.'

' कारोबार को बाजार के जोखिम और नीतिगत परिवर्तनों से निपटने के लिए अधिक वित्तीय लचीलेपन की जरूरत है और इसके लिए वे कॉर्पोरेट कर की दरों को 33 प्रतिशत से घटाकर 25 प्रतिशत किए जाने की मांग कर रहे हैं. (राज्य विधानसभा चुनाव से कुछ हक्रते पहले, महाराष्ट्र सरकार ने मुंबई के रियल एस्टेट उद्योग के लिए 2,200 करोड़ रुपए के राजकोषीय पैकेज की घोषणा की है, जिसमें परियोजनाओं के लिए अतिरिक्त निर्माण योग्य क्षेत्र या क्रलोर स्पेस इंडेक्स के प्रीमियम में महत्वपूर्ण कटौती शामिल है.)

कटौती की सीमा हटाई जाए: 2019 के बजट में, सरकार ने करदाताओं को 45 लाख रुपए तक के मूल्य वाले किफायती घरों के लिए 31 मार्च, 2020 तक लिए गए होम लोन पर चुकाए गए ब्याज के लिए 1.5 लाख रुपए की कटौती की अनुमति दी थी. यह कटौती मौजूदा 2 लाख रुपए के अतिरिक्त है जो पहले से ही आयकर प्रावधानों के तहत है. क्रेडाइ के शाह सहित कई विशेषज्ञों का कहना है कि सरकार को 45 लाख रु. की कीमत की सीमा को हटा देना चाहिए और इस कटौती को सभी तरह के घरों की खरीद पर लागू करने की अनुमति देनी चाहिए. पूंजीगत लाभ कर को कम करने की आवश्यकता पर जोर देते हुए वे यह भी कहते हैं कि किफायती आवास पर ब्याज दर को घर खरीदारों और डेवेलपरों दोनों के लिए कम किया जाना चाहिए. इन दोनों हस्तक्षेपों से खरीदारों और निवेशकों के लिए संपत्ति की खरीद ज्यादा आकर्षक हो जाएगी.

'सबके लिए घर' पर फोकस बना रहे: सरकार ने '2022 तक सबके लिए घर' के अपने महत्वाकांक्षी लक्ष्य को पूरा करने के लिए पहले ही कई कदम उठाए हैं. इनमें कई अन्य प्रयासों के साथ-साथ ब्याज सब्सिडी और जीएसटी दरों में कटौती जैसे आकर्षण भी डाले गए हैं. इस तरह के हस्तक्षेपों को जारी रखने और इसे गति देने की मांग करते हुए विशेषज्ञों ने यह भी सिफारिश की है कि राष्ट्रीय आवास नीति किराए के आवास को बढ़ावा देने पर भी विचार करे क्योंकि इससे सरप्लस आवास स्टॉक भी तैयार होगा. आरबीआइ के पूर्व गवर्नर राजन कहते हैं, ''मुझे लगता है कि एक प्रस्ताव आवास को और सामान्य रूप से और अधिक किफायती बनाने का भी हो—इसका मतलब होगा कि घर की कीमतों को नीचे आने दिया जाए. साथ ही, रियल एस्टेट डेवेलपरों के लिए भी कर्ज आसान बनाने के उपाय करने होंगे.''

निवेशक-हितैषी पहल करें: आवासीय अचल संपत्ति में निवेश पर रिटर्न कभी दो-अंकों या तीन अंकों तक का हुआ करता था पर पिछले कुछ वर्षों में गिरकर यह एक अंक तक रह गया है. कई स्थानों पर रिटर्न नकारात्मक भी हो गए हैं. पुरी कहते हैं, ''आवास में निवेश पर रिटर्न फिलहाल देश के सबसे बेहतरीन बाजारों में भी 2-3 प्रतिशत के बीच ही घूम रहा है.'' इसके कारण निवेशक पीछे हट गए हैं.

फंसे हुए घर खरीदारों की मदद करें: जेपी एसोसिएट्स, आम्रपाली, अंसल एपीआइ, रहेजा डेवेलपर्स और एचडीआइएल सहित रियल एस्टेट की कई कंपनियां वर्तमान में एनसीएलटी के तहत ऋणदाताओं के साथ रिजॉल्यूशन की कार्रवाई में फंसी हैं. इसने कई घर खरीदारों को बुरी तरह से कर्ज में फंसा दिया है, क्योंकि घर अधूरे हैं और बैंक लोन की मासिक किस्तें जारी हैं. इसके कारण कई खरीदारों ने, खासकर एनसीआर में, राहत के लिए अदालतों का रुख किया है. हालांकि अदालत ने हस्तक्षेप करके खरीदारों को आश्वासन तो दिया है कि उनके निवेश को नुक्सान नहीं होगा और भले ही इसमें बहुत देरी हो गई है, पर वे अपने सपनों के घरों को पूरा होते हुए देखेंगे. कानूनी पचड़े में पडऩा, इस सेक्टर की सेहत के लिए अच्छा नहीं है. रेटिंग एजेंसी आइसीआरए के सीनियर वाइस प्रेसिडेंट और ग्रुप हेड (कॉर्पोरेट रेटिंग्स) शुभम जैन का कहना है कि परियोजनाओं को पूरा करने के लिए सार्वजनिक क्षेत्र की हाउसिंग फर्म एनबीसीसी को निर्देश देने का सुप्रीम कोर्ट का फैसला ''निश्चित रूप से घर खरीदारों के लिए बड़ी राहत है, लेकिन इससे रियल एस्टेट डेवेलपरों द्वारा डिफॉल्ट करने का जोखिम भी बढ़ जाता है.''

मैराथन ग्रुप के प्रबंध निदेशक मयूर आर. शाह कहते हैं, ''नोटबंदी और रियल एस्टेट रेगुलेशन अथॉरिटी (रेरा) जैसे दो सुधारों ने पूरे प्रॉपर्टी बाजार को हिला दिया.'' वे यह भी कहते हैं, ''जब प्रॉपर्टी बाजार के अच्छे दिन चल रहे थे तो बहुत सारी कंपनियों ने मिड और लग्जरी सेग्मेंट में बड़े निवेश किए. लेकिन नोटबंदी के बाद बदली सूरत में इन मकानों को अपेक्षित खरीदार नहीं मिले और कार्यशील पूंजी की कमी के कारण ज्यादातर बिल्डर समय पर प्रोजेक्ट डिलिवर करने में नाकाम रहे.''

अचल संपत्ति में लंबे समय से चला आ रहा संकट न केवल इस क्षेत्र को बल्कि संबंधित उद्योगों को भी पंगु बना सकता है, इसलिए जरूरी है कि केंद्र जल्द से जल्द कार्रवाई करे. हालांकि इस संकट को हल करने के कोई आसान और झटपट वाले उपाय नहीं दिखते, फिर भी कई ऐसे छोटे और दीर्घकालिक उपाय हैं जो अर्थव्यवस्था को पटरी पर ला सकते हैं.

 —साथ में राहुल नरोन्हा, अमरनाथ के. मेनन, अमिताभ श्रीवास्तव, जीमॉन जैकब और आशीष मिश्र