ग्रेटर नोएडा: सीढ़ियों पर रहने को मजबूर मकान मालिक दंपति, जानें क्या कहता है कानून

ग्रेटर नोएडा में एक दंपति को अपने ही फ्लैट की सीढ़ियों पर रात बिताने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है. क्योंकि किरायेदार ने उनका अपार्टमेंट खाली करने से इनकार कर दिया. यह घटना इस सप्ताह खबरों में बनी रही. दरअसल, हमारे देश में ऐसे विवाद आम बात हैं. मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच होने वाले विवादों को सुलाझाने के लिए किराएदार नीति में समय-समय पर कई सुधार लाए गए हैं, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि ऐसे विवादों को जल्द से जल्द हल किया जा सके और दोनों पक्षों के अधिकारों का ख्याल भी रखा जाए.

किरायेदारी कानूनों और उनमें सुधारों के लिए न केवल किरायेदारों को अनुचित बेदखली या किराया वृद्धि से बचाने की आवश्यकता है, बल्कि मकान मालिकों के हितों की रक्षा करने की भी ज़रूरत है.

किरायेदारी कानून
भारत में टेनेंसी और लीजिंग रेंटल कानून वजूद में है. यहां मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों को संतुलित करने और उनकी रक्षा करने के लिए वर्ष 1948 में एक किराया नियंत्रण अधिनियम पारित किया गया था. राज्यों द्वारा किराया अधिनियम के विभिन्न संस्करण लागू किए गए हैं, प्रत्येक राज्य का अपना किराया अधिनियम है, जैसे महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम 1999, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम 1958 आदि.

गौरतलब है कि भूमि राज्य का विषय है, एक ऐसा पहलू जो पूरी तरह से राज्यों द्वारा कवर किया जाता है. इसलिए राज्य अपने स्वयं के किराया नियंत्रण अधिनियमों द्वारा शासित होते हैं और समय-समय पर उनमें संशोधन किया जाता है. विभिन्न राज्यों में किराया नियंत्रण अधिनियम अलग-अलग हैं, फिर भी उनकी मूल योजना समान है और उनका मकसद किरायेदारों को अनुचित बेदखली से बचाने, मकान मालिकों के हितों की रक्षा करने और उनके बीच विवादों को निपटाना है.

कानून ऐसे मामलों में दोनों पक्षों के बीच किरायेदारी के नियमों और शर्तों के साथ एक लिखित रेंटल एग्रीमेंट का प्रावधान करते हैं. किरायेदारों को ज्यादातर कई अधिकारों के साथ संरक्षित किया जाता है, जिसमें अनुचित बेदखली के खिलाफ अधिकार, बुनियादी आवश्यक सेवाओं का अधिकार, उचित किराए का अधिकार आदि शामिल हैं. मकान मालिक को भी कारणों से बेदखल करने के अधिकार, किराया वसूलने का अधिकार आदि का हकदार माना जाता है.

केंद्र का मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2021
मॉडल किरायेदारी अधिनियम 2021 को जून 2021 में भारत सरकार द्वारा अनुमोदित किया गया था. केंद्र सरकार ने सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों में 7 जून, 2021 को इसे लागू किया था. इस अधिनियम को बनाए जाने का मकसद है- 

- परिसर के किराए को विनियमित करने के लिए किराया प्राधिकरण स्थापित करना

- मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों की रक्षा करना 

- विवादों के समाधान के लिए त्वरित न्यायनिर्णयन तंत्र प्रदान करना

क्या कहता है मॉडल एक्ट?
मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2021 एक लिखित किराये के समझौते को अनिवार्य करता है. पार्टियों को किरायेदारी अवधि, देय किराया और सुरक्षा जमा और अन्य संबंधित शर्तों को निर्दिष्ट करते हुए एक लिखित समझौता करना आवश्यक है.

अधिनियम की धारा 5 के तहत, दर्ज की गई प्रत्येक किरायेदारी एक अवधि के लिए वैध है, जैसा कि मकान मालिक और किरायेदार के बीच सहमति है और जैसा कि किरायेदारी समझौते में निर्दिष्ट है. किरायेदारी समझौते में सहमत अवधि के भीतर किरायेदारी के नवीनीकरण या विस्तार के लिए कहा जा सकता है.

यदि एक निश्चित अवधि के लिए एक किरायेदारी समाप्त हो जाती है और नवीनीकृत नहीं होती है या किरायेदार ऐसी किरायेदारी के अंत में परिसर खाली करने में विफल रहता है, तो किरायेदार मकान मालिक को बढ़ा हुआ किराया देने के लिए उत्तरदायी है. बढ़ा हुआ किराया पहले दो महीनों के लिए मासिक किराए का दोगुना और फिर चार गुना होगा जब तक कि बाद वाला उक्त परिसर पर कब्जा जारी रखता है.

विवाद निवारण के संबंध में, विवाद के मामले में पार्टियां रेंट अथॉरिटी से संपर्क करती हैं, फिर ऑर्डर को रेंट कोर्ट के सामने रेंट ट्रिब्यूनल के समक्ष चुनौती दी जा सकती है.

बेदखली से संबंधित महत्वपूर्ण नियम
धारा 21 और 22 ऐसी स्थितियां प्रदान करते हैं जिनमें एक किरायेदार को बेदखल किया जा सकता है. निम्नलिखित कारणों के मामले में मकान मालिक, रेंट कोर्ट द्वारा बेदखली और परिसर के कब्जे की वसूली के लिए आवेदन कर सकता है-

- किरायेदारी समझौते के अनुसार किरायेदार द्वारा किराए का भुगतान करने में विफलता, और लगातार दो महीनों के लिए किराए के बकाया का भुगतान करने में विफलता.

- यदि किरायेदार ने मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना परिसर का कब्जा छोड़ा है या मकान मालिक के नोटिस के बाद भी परिसर का दुरुपयोग जारी रखा है.

- मकान मालिक को जब परिसर या मकान में मरम्मत, निर्माण आदि कराने की आवश्यकता हो.

- जब किरायेदार ने परिसर खाली करने के लिए एक लिखित नोटिस दिया है, और परिणामस्वरूप, मकान मालिक ने परिसर को बेचने का अनुबंध किया है, या ऐसे ही अन्य कदम उठाए हैं.

- मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना किए गए संरचनात्मक परिवर्तन

- मकान मालिक की मृत्यु पर, यदि मकान मालिक के कानूनी वारिसों को परिसर की आवश्यकता है.

अगर किरायेदार परिसर खाली ना करे?
अधिनियम के अनुसार, यदि कोई किरायेदार किरायेदारी के अंत में परिसर खाली करने में विफल रहता है, तो ऐसा किरायेदार मकान मालिक को बढ़ा हुआ किराया देने के लिए उत्तरदायी होगा. हालांकि, अप्रत्याशित घटना की प्रकृति में किसी भी विनाशकारी घटना के मामले में, मकान मालिक किरायेदार को इस तरह की घटना की समाप्ति की तारीख से एक महीने की अवधि के लिए परिसर में रहने की अनुमति दे सकता है.

क्या बाध्यकारी है आदर्श अधिनियम?
चूंकि भूमि एक राज्य का विषय है, इसलिए राज्यों / केंद्रशासित प्रदेशों के लिए मॉडल टेनेंसी एक्ट अनिवार्य नहीं है, लेकिन वे मॉडल अधिनियम के अनुरूप नए अधिनियम बना सकते हैं या वर्तमान में संशोधन कर सकते हैं.

एक रिपोर्ट के अनुसार, केवल 4 राज्यों यूपी, तमिलनाडु, असम और आंध्र प्रदेश ने अपने स्थानीय किराये संबंधी कानूनों को मॉडल टेनेंसी एक्ट के प्रावधानों के साथ संरेखित किया है, एक साल बाद भी जब केंद्र ने कानून के केंद्रीय संस्करण को परिचालित किया है. राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों को या तो अपने मौजूदा कानूनों में संशोधन करना चाहिए या एमटीए के अनुरूप रेंटल कानून बनाने के लिए नए कानून बनाना चाहिए. 

यूपी में किरायेदारी कानूनों के तहत किरायेदार को कैसे संरक्षित किया जाता है? वर्तमान मामले को उत्तर प्रदेश से देखते हुए प्रासंगिक कानून यूपी शहरी परिसर किरायेदारी अधिनियम 2021 का विनियमन होगा.

बेदखली के खिलाफ किरायेदार का संरक्षण
केवल अगर पार्टियों द्वारा सहमति व्यक्त की जाती है तो किरायेदारी समझौते को जारी रखने के दौरान एक किरायेदार को बेदखल होने से बचाया जाता है. जब तक कि मकान मालिक और किरायेदार द्वारा लिखित रूप से सहमति न हो.

एक किरायेदार को उन मामलों में बेदखली से सुरक्षित किया जाता है, जहां मकान मालिक एक भूमि का अधिग्रहण करता है. किरायेदार के पहले से ही कब्जा कर लिया जाता है. ऐसे परिसर के कब्जे की वसूली के लिए एक आवेदन अधिग्रहण से एक वर्ष बीत जाने के बाद या किरायेदारी समझौता समाप्त हो जाने के बाद किया जा सकता है.

किरायेदारों को सूचित किया जाना
यह प्रावधान मॉडल अधिनियम के समान हैं, जो कहता है कि परिसर के अधिग्रहण के मामले में मकान मालिक को इस तरह के अधिग्रहण के एक महीने के भीतर किरायेदार को सूचित करना होगा.

मकान मालिक की सुरक्षा
मॉडल अधिनियम के तहत मकान मालिक उन मामलों में किराया प्राधिकरण को आवेदन करके बेदखली भी कर सकते हैं, जहां संपत्ति का दुरुपयोग किया गया है, और तय किराए का भुगतान नहीं किया गया. या परिसर का दुरुपयोग किया गया है और उसकी मरम्मत की जानी है. 

वास्तविक आवश्यकता
यह वास्तविक आवश्यकता के बारे में बहुत महत्वपूर्ण खंड है, क्योंकि यह मकान मालिक के हितों की सुरक्षा के संबंध में है. यूपी, दिल्ली आदि जैसे विभिन्न राज्यों के किराया अधिनियमों की एक सामान्य विशेषता है.

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1988, 1988 में संशोधित, बेदखली की मांग की जा सकती है यदि मकान मालिक को किराए के परिसर की वास्तविक और वास्तविक आवश्यकता है, यदि भूमि की आवश्यकता मकान मालिक के व्यवसाय करने या संपत्ति में रहने के लिए उपयोग करने के लिए है और मकान मालिक के पास कोई अन्य नहीं है, वैकल्पिक संपत्ति जिसका वह उपयोग कर सकता है.

यूपी अधिनियम की धारा 21 में प्रावधान है कि मकान मालिक द्वारा अपने कब्जे के उद्देश्य के लिए परिसर की आवश्यकता होने पर बेदखली की मांग की जा सकती है.

बलदेव सिंह बाजवा के मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने 2005 में कहा था कि जब भी वास्तविक आधार पर बेदखली की मांग की जाती है, तो अनुमान वास्तविक होगा और इसका खंडन करने का भार किरायेदार पर होगा.

हाल के महत्वपूर्ण मामले 
देश के कई न्यायालयों ने विभिन्न राज्य किराया अधिनियमों के प्रावधानों की व्याख्या करते हुए समय-समय पर किरायेदारी विवादों का फैसला किया है.

हरीश कुमार बनाम पंकज कुमार के मामले में, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि उत्तर प्रदेश शहरी भवन (किराया, किराया और बेदखली का विनियमन) अधिनियम के तहत वास्तविक आवश्यकता के आधार पर बेदखली की मांग करने के लिए, एक मकान मालिक को बेरोजगार होने की आवश्यकता नहीं है.

अदालत ने कहा, प्रावधान में केवल यह विचार किया गया है कि मकान मालिक द्वारा इस तरह की मांग की गई तो आवश्यकता वास्तविक होनी चाहिए.

पश्चिम बंगाल में एक दुकान की किरायेदारी पर विवाद के संबंध में, सुप्रीम कोर्ट ने पिछले साल किरायेदार पर ₹ 1 लाख का जुर्माना लगाया था, जिसने मकान मालिक को अपने परिसर के कब्जे से 30 साल से अधिक समय तक वंचित रखा था. कोर्ट ने उन्हें कब्जा सौंपने का निर्देश देते हुए किराएदार को पिछले 11 साल का किराया बाजार दर पर देने को भी कहा था.

हाल के एक मामले में, राजस्थान उच्च न्यायालय ने कहा कि राजस्थान किराया नियंत्रण अधिनियम, 1950 का मूल उद्देश्य किरायेदारों को उत्पीड़न से बचाना है, जिसे जमींदारों को उनकी वास्तविक संपत्तियों से हमेशा के लिए वंचित करने के लिए गलत नहीं समझा जा सकता है.

यह देखते हुए कि किरायेदार 1948 से परिसर के कब्जे में था, उच्च न्यायालय ने किरायेदार को परिसर खाली करने के लिए तीन महीने का समय दिया.

इस साल मार्च में सुप्रीम कोर्ट ने देखा कि किराए का भुगतान करने में विफलता के नागरिक परिणाम हो सकते हैं, लेकिन भारतीय दंड संहिता के तहत दंडनीय अपराध नहीं है, कोर्ट ने नीतू सिंह बनाम यूपी राज्य के मामले में एक किरायेदार के खिलाफ दर्ज प्राथमिकी को रद्द कर दिया.

बलवंत सिंह बनाम बंत कुमार के मामले में सुप्रीम कोर्ट ने पूर्वी पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम, 1949 के तहत एक मकान मालिक के पक्ष में पारित कर एक बेदखली के आदेश को बरकरार रखा था. अदालत ने कहा था कि एक किरायेदार यह तय नहीं कर सकता कि मकान मालिक के लिए कितनी जगह पर्याप्त है.

जस्टिस डी वाई चंद्रचूड़ की अध्यक्षता वाली सुप्रीम कोर्ट की बेंच ने 2019 में कहा था कि एक वैधानिक किरायेदार को केवल लागू किराया नियंत्रण कानूनों में निर्धारित प्रक्रिया का पालन करके बेदखल किया जा सकता है, न कि उसके खिलाफ कब्जे के लिए मुकदमा दायर करके.

अदालत ने देखा था कि किराए पर नियंत्रण कानूनों द्वारा एक वैधानिक किरायेदार को संरक्षण केवल ऐसे कानूनों में निर्धारित प्रक्रिया का पालन करके ही दूर किया जा सकता है.